Vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison à Granville et souhaitez vendre votre bien libre de toute occupation ? Lorsque ce logement est donné en location, la délivrance d'un congé pour vente obéit à des règles précises dont le non-respect peut compromettre votre projet immobilier.
Délai de préavis, droit de préemption du locataire, mentions obligatoires ou protection de certains occupants : plusieurs précautions doivent être prises avant de notifier le congé.
La SELARL HEBERT – MAZEL, étude de commissaires de justice, vous présente les principales règles applicables aux locations d'habitation.
Oui. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur d'un logement loué vide à donner congé à son locataire pour vendre le bien, sous réserve du respect des conditions légales.
Le congé pour vente permet au propriétaire de mettre fin au contrat à son échéance afin de vendre le logement libre.
Attention : la décision de vendre ne permet pas au bailleur de mettre fin au bail à n'importe quel moment.
La date d'échéance du contrat doit être vérifiée, ainsi que les éventuelles dispositions particulières liées à la situation du locataire ou à l'acquisition récente du logement.
Il est également possible de vendre un bien occupé, sans mettre fin au bail. Dans cette hypothèse, le contrat de location se poursuit en principe avec le nouveau propriétaire.
Pour un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire et relevant du régime de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail.
Par exemple, pour un bail expirant le 30 septembre 2027, le congé doit être valablement notifié au plus tard le 30 mars 2027, sous réserve des particularités du dossier.
Un congé parvenu trop tard peut être privé d'effet, entraînant en principe la poursuite du contrat selon les règles applicables.
La situation d'un logement acheté déjà occupé nécessite une vigilance particulière : la loi prévoit, dans certains cas, un report de la possibilité de donner congé pour vendre.
La loi permet plusieurs modes de notification, notamment la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou la signification par commissaire de justice.
La signification par commissaire de justice présente un intérêt particulier pour sécuriser la preuve de la notification et sa date.
En effet, une lettre recommandée non réclamée peut soulever des difficultés quant à la validité de la notification.
Le commissaire de justice accomplit les formalités de signification conformément aux dispositions légales, même lorsque le destinataire ne se présente pas personnellement pour recevoir l'acte.
Il demeure toutefois indispensable de vérifier préalablement le contenu du congé et les délais applicables.
Pour un logement loué vide relevant du régime précité, le congé doit notamment préciser :
Le motif du congé, à savoir la vente du logement.
Le prix et les conditions de la vente projetée.
Les informations et reproductions légales obligatoires.
Les éléments nécessaires à l'exercice des droits du locataire.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit également accompagner le congé.
Il convient aussi de vérifier si le locataire bénéficie d'une protection particulière, notamment en raison de son âge et de ses ressources.
Dans le cadre général du congé pour vente d'un logement vide, le congé vaut également offre de vente au profit du locataire.
Cette offre demeure valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le locataire peut ainsi, sous les conditions prévues par la loi, se porter acquéreur du logement.
Des exceptions existent au droit de préemption. Par ailleurs, lorsque le propriétaire envisage ultérieurement de vendre à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, une nouvelle notification peut être nécessaire.
Pour un logement meublé soumis au régime ordinaire de la résidence principale, les règles diffèrent : le préavis du bailleur est en principe de trois mois et le locataire ne dispose pas du même droit de préemption au titre du congé pour vente.
Lorsqu'un congé est contesté ou que le locataire se maintient dans les lieux à l'expiration du bail, le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à son éviction.
Une procédure judiciaire peut être nécessaire pour faire reconnaître la validité du congé, obtenir l'expulsion et, le cas échéant, solliciter une indemnité d'occupation.
L'examen préalable de la régularité du congé est alors déterminant.
Vous êtes propriétaire à Granville, Donville-les-Bains, Saint-Pair-sur-Mer, Jullouville, Bréhal ou dans le secteur d'Avranches ?
La SELARL HEBERT – MAZEL intervient pour la signification des congés locatifs et des actes nécessaires aux procédures qui peuvent en découler.
Afin d'étudier votre demande, vous pouvez transmettre :
Le contrat de bail.
La date de prise d'effet et la date d'échéance du contrat.
Les coordonnées des locataires.
Les informations relatives à la vente envisagée.
Les éventuels actes ou échanges antérieurs.
À l'issue de la location, notre étude peut également intervenir pour réaliser un état des lieux ou un constat adapté à la situation.
Découvrez nos prestations de constat et d'état des lieux dans la Manche.
SELARL HEBERT – MAZEL – Commissaires de justice
Tél. : 02 33 94 15 00
Courriel : cdjnormandie@hebert-mazel.com
Contacter notre étude pour un congé locatif
Références juridiques : articles 15 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les règles exposées concernent principalement les baux d'habitation relevant de cette loi ; certains régimes locatifs particuliers obéissent à des dispositions différentes.
